Divorcio con inmueble privativo

El caso trata de una vivienda que el marido había comprado antes de casarse, y por eso constaba como suya (privativa) en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, durante el matrimonio —en régimen de gananciales— se fueron pagando cuotas del préstamo hipotecario. Al divorciarse, la esposa entendió que esa circunstancia le daba un “derecho” sobre una parte de la vivienda y, por eso, pidió que se declarara nula la venta que el marido hizo a unos compradores, porque él vendió sin su consentimiento. Además, en el procedimiento de liquidación de gananciales, ella incluyó esa parte del inmueble como algo a repartir.

La cuestión clave era si se podía anular la compraventa por no haber consentido la esposa, si el inmueble era privativo, pero se pagó parcialmente con dinero ganancial. Y, en paralelo, ¿qué pasa con los compradores que confiaron en lo que decía el Registro?

El Tribunal Supremo (TS) estimó el recurso de los compradores y dejó sin efecto la nulidad que había declarado la Audiencia Provincial, en otras palabras, la venta no se anula. El motivo principal es que, si en el Registro aparece el vendedor como titular con facultades para vender y no hay señales registrales que hagan sospechar, el comprador que paga un precio y registra su compra queda protegido como tercero de buena fe (art. 34 Ley Hipotecaria). El TS rechaza que, por el simple hecho de que el vendedor estuviera divorciado, el comprador tenga que investigar “fuera del Registro” posibles conflictos o derechos del ex cónyuge.

Y entonces, ¿qué pasa con el dinero ganancial aportado a la hipoteca? El TS dice que esa discusión (cuánto corresponde a gananciales, si hay compensaciones, porcentajes, etc.) debe resolverse en el procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial, no mediante una demanda para anular la compraventa. La posible “cuenta pendiente” entre ex cónyuges se arregla entre ellos, pero no tumba la venta frente a un comprador protegido por el Registro.

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